央行調(diào)整房貸調(diào)息政策出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月了，如所預(yù)料的，房價(jià)并沒應(yīng)聲而跌。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家便紛紛登場，批評(píng)此舉藥不對(duì)癥，沒抓住房價(jià)高攀的要害，只揚(yáng)湯止沸沒釜底抽薪。這次調(diào)息，只是遏制了普通百姓的購房需求，“而這些需求是不應(yīng)該遏制的”，4月20日北大一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)教授在中央電視臺(tái)上發(fā)表了他的觀點(diǎn)。這些觀點(diǎn)代表了國內(nèi)許多專家的意見，即導(dǎo)致房價(jià)上漲的原因，主要是各種稅費(fèi)、建材成本、土地價(jià)格、超額利潤等等。其中，土地價(jià)格上升過快是關(guān)鍵因素。因此，“專家”的一致意見，是政府應(yīng)降低土地價(jià)格，通過降低建房成本來降低房價(jià)。4月15日《中華工商時(shí)報(bào)》刊載的《魅力城市的房地產(chǎn)泡沫治理》文章，也持同樣觀點(diǎn)。作者認(rèn)為，是土地“競價(jià)拍賣制度，拍出了土地泡沫”。 

　　筆者不同意這些觀點(diǎn)。不客氣地說，這種理論思維方式，依然屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格主要由供求雙方博弈形成的。當(dāng)某種商品大體供求平衡時(shí)，其價(jià)格浮動(dòng)會(huì)受制于成本；而當(dāng)某種商品處于嚴(yán)重供求失衡狀態(tài)時(shí)，其價(jià)格便會(huì)脫離成本。特別是當(dāng)某種商品變成投資投機(jī)套利對(duì)象時(shí)，它的價(jià)格更是常人所讀不懂的。曾幾何時(shí)，長春君子蘭貴如金山銀山；就在眼下，中國股市的垃圾股也不時(shí)逆市躥紅。因此，在目前樓價(jià)非理性攀升時(shí)期，地價(jià)無論怎樣降低，房價(jià)該飆升還飆升，只是國家又損失了一大塊利益而已。實(shí)際上，中國房地產(chǎn)商之所以成為最先暴富的一族，就因?yàn)樗麄兪前从?jì)劃價(jià)格買地，然后以市場價(jià)格賣房，從中獲得了巨大利潤。今天政府若再這樣做，等于殺貧濟(jì)富，于理于法皆不容，更背逆建設(shè)和諧社會(huì)之目標(biāo)。 

　　實(shí)際上，某些專家并不承認(rèn)房產(chǎn)投機(jī)的存在。他們認(rèn)為：稍有些經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)、頭腦清醒的人都會(huì)認(rèn)識(shí)到，目前我國大多數(shù)城市房價(jià)居高不下，其主要原因并非是由于投機(jī)造成的；土地價(jià)格上升、現(xiàn)實(shí)剛性住房需求不斷上漲，才是抬升房價(jià)的關(guān)鍵因素；在購房需求和有限資源矛盾無解的形勢下，房價(jià)難以不升。筆者尚有些經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，也認(rèn)同有限土地資源必然會(huì)導(dǎo)致城市房價(jià)上升的規(guī)律。但這并不意味著房價(jià)的任何飆升都是合規(guī)律的。恰恰相反，正由于房地產(chǎn)市場的這一特殊規(guī)律，它必然會(huì)在某些時(shí)期中催生出投機(jī)現(xiàn)象，并刺激房價(jià)非理性高攀。否則，經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)中便沒有泡沫經(jīng)濟(jì)一說了。 

　　當(dāng)然，問題的關(guān)鍵是中國目前樓市中是否存在泡沫、存在投機(jī)。其實(shí)，這亦無需爭論。近年來，中國大中城市的“房價(jià)收入比”(指一個(gè)城市的平均房價(jià)與每戶居民平均年收入之比)大多已超出國際公認(rèn)1∶4―1∶6范圍的1到2倍，而在這種形勢下，房價(jià)仍持續(xù)上漲，其背后不是投機(jī)因素推動(dòng)又是什么呢？許多人認(rèn)為，似乎只有像溫州炒房團(tuán)、海外熱錢等等才屬于投機(jī)范疇，而這樣的投機(jī)主體或資金畢竟有限，所以，他們的判斷往往脫離實(shí)際。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，今日中國樓市投機(jī)現(xiàn)象之所以嚴(yán)重存在，是由于它已蔓延成大眾經(jīng)濟(jì)行為了。近五六年來，股市持續(xù)低迷，一大批轉(zhuǎn)移炒房的資金卻獲得了暴利。一些普通居民購得新房、大房后出租，以租金還貸“養(yǎng)房”，不僅賺一套房，竟也獲得增值效益！凡此種種早買房早贏利、買大房贏大利的示范效應(yīng)以及由此形成的樓市只升不跌、投資投機(jī)兩相宜的輿論，便使許多人的消費(fèi)性購房需求，演變?yōu)榧骖欄A利的投資、投機(jī)性需求，使越來越多的城市人，加入到貸款買房、買大房行列中來，再加上房地產(chǎn)商的推波助瀾，大中城市的房產(chǎn)投機(jī)風(fēng)便越刮越烈、房價(jià)便越炒越漲。 

　　由此可見，那種否定當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫、存在投機(jī)現(xiàn)象的觀點(diǎn)，理論上無據(jù)；一些權(quán)威人士據(jù)此開出的增加土地供給的藥方，恰恰是揚(yáng)湯止沸，實(shí)踐上更為有害。因?yàn)樽》坎皇鞘称?，它的需求沒有上限，更不是“剛性”的。一個(gè)人每天頂多吃1斤多糧食，但一家人住房卻是200平米也不嫌大。只要房貸利率低于預(yù)期的房產(chǎn)升值率，人們從牟利最大化的動(dòng)機(jī)出發(fā)，多貸款、買大房的需求就無法遏制。房地產(chǎn)市場供樓越多，被刺激起的購房投機(jī)欲求可能越大。當(dāng)然，任何投機(jī)性需求最終都會(huì)因資金鏈斷裂而突然萎縮，屆時(shí)，泡沫破裂、樓價(jià)便會(huì)暴跌。但這樓房不是無關(guān)生計(jì)的君子蘭、這樓市也不是相對(duì)獨(dú)立的股市，它是事關(guān)國計(jì)民生的高關(guān)聯(lián)度行業(yè)。樓市一旦崩潰，不僅大量建筑工人失業(yè)，而且上下左右相關(guān)行業(yè)：建材、冶金、家具、家電、裝修……特別是命脈相聯(lián)的銀行業(yè)，都將受到致命打擊。進(jìn)而，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)將受到重創(chuàng)，由此造成的金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)蕭條，多年難以恢復(fù)。對(duì)穩(wěn)定高速發(fā)展的中國經(jīng)濟(jì)來說，這樣的局面顯然是我們所不愿看到的。 

　　既然擴(kuò)大供給的路風(fēng)險(xiǎn)大，那么，當(dāng)前解決樓市泡沫惟一有效且穩(wěn)妥的辦法，便是遏制過熱的投機(jī)需求，在保持房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)前提下，逐步擠掉房價(jià)中的水分，使過高房價(jià)、地價(jià)逐步下降，實(shí)現(xiàn)所謂“軟著陸”。實(shí)際上，這并不難做到。解鈴還須系鈴者。由于造成樓市投機(jī)需求的重要原因，是房貸利率過低，那么，只要使房貸利率高出房產(chǎn)增值預(yù)期，人們的投機(jī)性購房沖動(dòng)就會(huì)大大削弱，房地產(chǎn)市場就會(huì)恢復(fù)理性。因此，房貸調(diào)息，是遏制房地產(chǎn)投機(jī)的封喉劍。但為什么上次央行調(diào)息效益不彰、非議不少呢？關(guān)鍵是，它一是少力度，二是一刀切。