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工期就是利潤,這七大工期問題,搞懂了利潤翻倍!

來源:建筑經(jīng)濟與管理

很多施工企業(yè)管理粗放,算大帳、不會進行成本控制,更沒有意識到工期的重要性,導(dǎo)致在工程完工后難以要回工程款,甚至被巨額索賠。對施工企業(yè)來說,關(guān)注工期就是關(guān)注工程利潤?,F(xiàn)就建設(shè)工程領(lǐng)域工期問題進行匯總,希望對施工企業(yè)有所幫助。

工期多一天,要搭多少錢?

工程建設(shè)領(lǐng)域,當建設(shè)項目前景較好的情況下,建設(shè)單位會配合施工企業(yè)盡快完工,使建設(shè)項目早日獲利。反之,如果項目前景較差,在項目完工也難以獲利的情況下,建設(shè)單位便會故意拖延竣工時間,以達到少支出或晚支付工程款的目的。這種情況下,每延誤一天,施工企業(yè)將面臨巨大損失。

1、墊資利息損失。墊資施工已經(jīng)成為建筑市場的常態(tài),而且這部分墊資款大多在合同中約定不計算利息;即使合同中未約定不計算利息,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條規(guī)定,當事人對墊資利息沒有約定的,承包人請求支付利息的,法院不予支持。

2、管理費用損失。承包人的管理費用主要是項目管理人員的工資。項目管理人員一般按照工作時間計發(fā)工資,這就意味著,如果建設(shè)項目拖延一年,就意味著發(fā)包人要多支付所有管理人員一年的工資和社保等,這將是一筆非常大的開銷。

3、板房、塔吊、電梯、模板、腳手架的費用支出。上述支出均按照時間計算費用,而且在與供應(yīng)商的合同中,對于停工時如何計費,一般沒有約定,仍按照時間計費。對于長時間的停工,還可以與供應(yīng)商協(xié)商解除協(xié)議。但是對于短時間的停工則很難處理,因為大型機械設(shè)備進出場均很麻煩而且要支付進出場費用。為了防止施工企業(yè)停工,建設(shè)單位一般只會放緩工程進度,控制自己的停工時間,這種情況就是使施工企業(yè)很難受,上述費用支出也必然會增加。

4、周轉(zhuǎn)材料的費用支出。若施工企業(yè)租賃使用周轉(zhuǎn)材料,在工程停工時,可能還會涉及到周轉(zhuǎn)材料的租賃費用支出增加。

5、勞務(wù)公司的費用補貼。盡管施工企業(yè)在與勞務(wù)公司結(jié)算時一般按照完工工程量結(jié)算,但是如果工期延長,勢必會增加勞務(wù)公司的成本,勞務(wù)公司將向施工企業(yè)施加壓力要求增加勞務(wù)費用,這讓施工企業(yè)很難拒絕。

6、反索賠風(fēng)險增加。當實際工期比約定工期長,且建設(shè)單位拖延支付工程款時,建設(shè)單位一般會要求施工企業(yè)承擔(dān)工期違約責(zé)任(反索賠)。在這種情況下,如果施工企業(yè)沒有工期順延的證據(jù),而且沒有證據(jù)證明工期延長的責(zé)任是由建設(shè)單位造成的,那么施工企業(yè)很可能要向發(fā)包人支付工期違約金。

7、訴訟風(fēng)險增加。當項目自身資金緊張的情況下,總包單位必然會壓縮對專業(yè)分包、勞務(wù)分包、材料供應(yīng)商的付款,此過程中難免會出現(xiàn)前述單位提起訴訟的情況,一旦引發(fā)訴訟,總包單位還要支付律師費、訴訟費、違約金、利息等額外費用。

施工企業(yè)要學(xué)會轉(zhuǎn)變觀念,做好施工組織,做好工期索賠和順延,每提前完工一天,則會節(jié)省一天的成本,一正一反之間,施工企業(yè)會節(jié)省巨大的成本。

合同約定、開工報告載明、施工許可證上載明的開工日期均不相同時,如何認定開工日期?

1、關(guān)于開工日期的確定,沒有明確的法律規(guī)定,根據(jù)最高人民法院判例的觀點,合同約定、開工報告載明、施工許可證上載明的開工日期均不相同的情況下,應(yīng)以監(jiān)理單位確認的開工報告中載明日期作為工程開工日期。

2、合同約定的開工日期雖然是雙方商定的日期,但是由于建筑市場很不規(guī)范,合同約定的開工日期與實際開工日期很多并不一致,應(yīng)改變了的實際開工日期,即開工報告上載明的開工日期為準。

3、施工許可證載明日期并不具有絕對排他的、無可爭辯效力。建筑工程施工許可證系建設(shè)主管部門頒發(fā)給建設(shè)單位的準許其施工的憑證,只是表明建設(shè)工程符合相應(yīng)開工條件,并不能成為確定開工日期的惟一憑證。實踐中,開工日期早于或晚于施工許可證記載日期情形大量存在。當二者不一致時,同樣應(yīng)以實際開工日期而非施工許可證上記載日期作為開工日期。

沒有開工報告,如何認定開工日期?

1、若沒有開工報告,則缺失了最能證明實際開工日期的證據(jù),就很難認定實際開工日期,如果承包人有其他證據(jù)證明實際開工日期,則應(yīng)認定該日期為開工日期。但在這種情況下,會對證據(jù)要求過高。

2、若承包人沒有開工報告,也沒有任何證據(jù)證明實際施工日期,則應(yīng)根據(jù)證據(jù)優(yōu)劣情況,以合同約定的開工日期或施工許可證載明的開工日期為準。

工期約定不對等可能導(dǎo)致的嚴重后果?

行業(yè)內(nèi),施工合同中一般會約定較重的總包方的工期延誤責(zé)任,但對業(yè)主方原因造成的工期延長責(zé)任約定的則較輕或根本沒有約定。若是當項目前景不好,且違約成本極小的情況下,很容易使建設(shè)單位故意放慢工程進度,這不僅會給施工企業(yè)帶來成本增加,而且如果沒有做好工期順延,當建設(shè)單位想拖延支付工程款時,很可能向施工企業(yè)提出工期反索賠。在這種情況下,若沒有足夠的證據(jù)證明工期順延,施工企業(yè)面臨著巨額違約金賠償。

這些情況可以進行工期索賠!

甲方市場導(dǎo)致幾乎所有施工合同,都約定了承包人較重的工期違約責(zé)任。當發(fā)包人故意放緩工程進度時,若承包人不能按照合同約定申請工期順延,那么不僅成本增加,而且還有可能被反索賠。

1、承包人要時刻關(guān)注工期,對以下原因造成的工期延誤,要按照合同約定進行工期索賠和工期順延:

(1)發(fā)包人未能按合同約定提供圖紙或所提供圖紙不符合合同約定;

(2)發(fā)包人未能按合同約定提供施工現(xiàn)場、施工條件、基礎(chǔ)資料;

(3)發(fā)包人未及時辦理許可、批準行政審批手續(xù);

(4)發(fā)包人提供的測量基準點、基準線和水準點及其書面資料存在錯誤或疏漏;

(5)發(fā)包人未能在計劃開工日期之日起7天內(nèi)同意下達開工通知;

(6)發(fā)包人增加工作量;

(7)發(fā)包人設(shè)計變更未提前通知,影響關(guān)鍵線路施工;

(8)發(fā)包人供應(yīng)材料不及時或供應(yīng)材料存在質(zhì)量問題,影響關(guān)鍵線路施工;

(9)發(fā)包人直接發(fā)包的其他工程未能及時進場,或其未按照總包方的施工計劃進行施工,造成項目整體工期延后;

(10)發(fā)包人未能按合約定支付工程進度款影響工程施工,且經(jīng)承包人書面提醒后仍無改觀,造成后續(xù)工程無法順利進展;

(11)發(fā)包人未及時對單項工程進行驗收,導(dǎo)致整體工程無法繼續(xù)施工或?qū)е抡w工程無法辦理驗收;

(12)發(fā)包人原因無法辦理竣工手續(xù);

(13)因發(fā)包人原因無法辦理備案手續(xù);

(14)不可抗力導(dǎo)致工程無法施工;

(15)合同約定執(zhí)行政策、法規(guī)、規(guī)章和政府命令,因前述法律法規(guī)變化導(dǎo)致工程無法繼續(xù)施工。

在因為上述原因發(fā)生工期延誤時,施工企業(yè)應(yīng)注意保留證據(jù),以合同為依據(jù),合法、合理的進行工期索賠,要求工期順延。

2、工期延長申請要在合同約定的時間內(nèi)向監(jiān)理人(發(fā)包人)遞交索賠通知書,并說明發(fā)生索賠事件的事由,如果承包人未在約定的時間內(nèi)發(fā)出索賠通知書,則喪失索賠權(quán)利。如果在合同約定的時間無法給出準確的工期延長時間的,可以在約定時間內(nèi)向發(fā)包人提出“預(yù)申請”,說明工期延長的事由,待具體延長期間確定后向發(fā)包人再次申報。

項目前景不好,難道工期要無限延長嗎?

當項目前景不好,施工企業(yè)故意放慢施工節(jié)奏,導(dǎo)致工程進展裹足不前,工程停工時,承包人可以考慮解除施工合同。

1、解除合同對承包人的有利之處在于:

(1)合同解除后,施工單位不再承擔(dān)墊資施工的合同義務(wù);

(2)未到合同約定付款節(jié)點的工程款,在合同解除后,業(yè)主應(yīng)當予以清償;

(3)合同解除后,可以不保留保修金;

(4)合同解除后,可以及時行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

2、問題的關(guān)鍵在于,承包人以什么理由,如何來解除合同。

因為如果承包人解除合同的依據(jù)不夠充分,不能得到法院的支持,那么承包人不但達不到自己解除合同的目的,而且還要向發(fā)包人承擔(dān)擅自停工、擅自解除合同的違約責(zé)任。所以承包人在作出合同解除決定之前,必須進行法律分析,要找到合同解除的正當理由,收集好證據(jù),一擊必勝。

3、承包人可以從以下幾個方面考慮解除合同的理由:

(1)發(fā)包人未及時支付工程進度款,經(jīng)承包人催告后仍沒有支付的,可以解除合同。

根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定,單純拖欠工程款不必然導(dǎo)致承包人有合同解除的權(quán)利,而是還要滿足兩點:一是拖欠工程款的數(shù)額使工程無法正常施工;二是承包人應(yīng)盡到告知義務(wù),只有承包人將“發(fā)包人拖欠工程款導(dǎo)致工程無法繼續(xù)進行”的情形和后果向發(fā)包人告知后,承包人才有權(quán)利解除合同,而不能突擊解除合同。

(2)業(yè)主未盡到工程施工配合義務(wù)的,承包人可以解除合同。

發(fā)包人對承包人有很多工程施工配合義務(wù),例如施工場地交付、圖紙交付、甲方指定材料供應(yīng)和批價、甲方直接發(fā)包的單項工程施工單位進場及配合、甲方指定分包的單項工程施工單位進場及配合等,若發(fā)包人不履行其配合任務(wù),導(dǎo)致承包人無法施工,且在承包人催告的合理時間內(nèi)仍未履行配合義務(wù)的,承包人可以解除合同。

(3)合同約定的其他合同解除情形發(fā)生時,承包人可以解除合同。

如果合同中約定有其它合同解除情形的,例如停工一定時間可以解除合同等,承包人可以對照合同,采取靈活方式解除合同。

工期被拖太久,承包人如何減少損失?

墊資施工與發(fā)包人拖欠工程款,是承包人的主要風(fēng)險。因此,承包人需要時刻關(guān)注發(fā)包人的資產(chǎn)狀況和經(jīng)營狀況,并根據(jù)具體情況采取合理措施保護自身權(quán)益。當發(fā)包人故意放慢施工進度,當事人有必要提高警惕,對發(fā)包人的履約償債能力進行調(diào)查,根據(jù)調(diào)查結(jié)果和合同約定及履行的實際情況,制定切實可行的解決方案。

承包人可以從以下幾個方面考慮應(yīng)對發(fā)包人風(fēng)險:

1、解除合同。

2、停工。當發(fā)包人的資金出現(xiàn)問題時,很可能工作量越大,則風(fēng)險越大,這時承包人就可以考慮停工。但一定要找出充分的理由,依據(jù)合同“合法停工”。

3、要求發(fā)包人提供擔(dān)保。擔(dān)保是解決風(fēng)險的最主要辦法,承包人在與發(fā)包人的商業(yè)談判中,可以將提供有效擔(dān)保作為恢復(fù)施工、繼續(xù)施工或延緩支付工程款的條件??梢笃涮峁┎粍赢a(chǎn)抵押、具有資金實力的第三方擔(dān)保等。

4、簽訂補充協(xié)議,增加發(fā)包人的違約責(zé)任。雙方可就后續(xù)的工程款進度款支付等約定發(fā)包人較重的違約責(zé)任,對其進行威懾,在發(fā)生糾紛時,也可以作為請求權(quán)利的依據(jù)。

5、簽訂協(xié)議書,約定承包人對發(fā)包人資產(chǎn)的處置方案,當發(fā)包人出現(xiàn)較為嚴重的違約時,承包人可以通過處置發(fā)包人資產(chǎn)的方式實現(xiàn)債權(quán)。


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