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甲方、監(jiān)理、總包, 工程中的“三國演義”

      一但有工程,便有甲方、監(jiān)理、總包三家。

       不知道哪位大俠說過,有人的地方就有江湖,此話不假。工程項目本來就是一個大大的江湖。君不見,每每監(jiān)理會都是硝煙彌漫,次次收發(fā)文總暗藏刀光劍影。既然是江湖險惡,初涉險灘前吾等還是認真籌謀一番為好。

       論起這工程管理可是個大學問,若搬書來看時,怕不是汗牛充棟,到頭發(fā)白了時還看不完全。有鑒于此,今天且不調(diào)書擔,不搬教條,只從甲方角度把這些年現(xiàn)場協(xié)調(diào)中一些心得體會與諸公調(diào)侃交流一番,算是拋磚引玉吧。好,咱們言歸正傳。說起協(xié)調(diào)自然要從甲方、監(jiān)理、總包這個工程鐵三角關系說起。

       一、甲方:

      建設方派駐現(xiàn)場的管理代表。主要職責是掌控和督促工程的進度、質(zhì)量,審定工程洽商,協(xié)調(diào)總體關系,保證工程如期竣工。不過,在諸多問題中,甲方最關心的是兩個方面。

       第一是進度。建設方最怕的就是工程不能如期竣工。因為在開發(fā)公司內(nèi)部,任你有天大的理由,工程沒有完工,也會歸結在現(xiàn)場甲方協(xié)調(diào)不力或預見性不強兩點原因上。

       第二就是洽商。由于設計考慮不周或甲方更改圖紙,必然會出現(xiàn)工程洽商。建設方內(nèi)部通常對洽商控制非常嚴格,因為洽商是造成工程預算大幅度上升的首要原因。

       所以,在許多開發(fā)公司中,洽商量是對現(xiàn)場甲方的重要考核指標(自然是越少越好)。因為以上原因,甲方對洽商的簽署會比較審慎。

       二、監(jiān)理:

       監(jiān)理單位是由建設方聘請,負責監(jiān)督工程質(zhì)量、進度、安全,進行技術把關及工程量審批等一系列工作的專業(yè)機構。在諸多問題中,監(jiān)理最關心的也是兩個方面。

       第一是安全。當前,由于事故頻發(fā),相關主管部門已加大對監(jiān)理單位的事故連帶責任的處理。出現(xiàn)重大傷亡,不但監(jiān)理單位會被暫停工程投標權,而且連總監(jiān)都可能一起吃牢飯。所以,現(xiàn)在的監(jiān)理對安全問題表現(xiàn)極其謹慎。以至于工程常會發(fā)生方案與施工進度倒掛的現(xiàn)象,也就是施工方的活都干完了,監(jiān)理對方案的審批還沒有出來。這也是監(jiān)理單位為平衡甲方進度壓力和自身安全責任之間所采用的自保手段。但這會給甲方的管理造成許多困擾。

       因為迫于工期壓力,甲方在施工方案未被認可前,常會默許施工方開始施工。而此時監(jiān)理單位便有理由規(guī)避自己的監(jiān)督責任,這可能會造成工程質(zhì)量的某些盲點的出現(xiàn)。頻繁發(fā)生這種狀況,必然會造成質(zhì)量管理的失控。為避免這種情況的出現(xiàn),

       甲方應牢記,應盡早督促施工單位上報各種方案,并由監(jiān)理單位及時審核,出現(xiàn)問題,立刻修改。務必使監(jiān)理方案審批工作在該項施工前完成。

       第二是質(zhì)量。由于監(jiān)理負責材料和工程質(zhì)量把關,并要在相關資料上簽字認可。一旦出現(xiàn)問題,監(jiān)理自然難辭其咎,所以監(jiān)理單位對質(zhì)量會持比較審慎的態(tài)度。甲方對工程質(zhì)量的管理應以監(jiān)理為龍頭。甲方在檢查中一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,首先應向監(jiān)理問責,這樣會督促監(jiān)理加大質(zhì)量檢查力度。

       三、總包:

       總包單位原則上對所有進場施工的單位進行總體協(xié)調(diào)管理,負責工程施工的進度、技術、方案制定,安全等各方面的工作。在諸多問題中,總包方關心的是三個方面。

       第一是資金撥付。進度款是施工單位的血脈,也是總包單位最關心的要素。

       這個道理淺顯,不用分析,沒錢當然啥也干不了。

       第二是進度??偘碴P心進度,因為在總包合同的簽署中,總包的進度是要與工程款掛鉤的,延誤工期自然會被罰款。不過,在進度這個問題上總包并不與甲方的關注點完全相同??偘ǔW铌P心的是自己承建的那一塊的工程進度。至于甲直分包這一塊的進度,總包可能會采取另一種策略,我們會在后面的分析中提到。

       第三是洽商。經(jīng)濟洽商對甲方來說是成本,對總包來說便是經(jīng)濟增長點了。

       所以總包會對洽商高度關注。而且,洽商的出現(xiàn)通常是由于設計或甲方原因產(chǎn)生,與總包無關??偘商枚手木颓⑸虇栴}與甲方在工期、價格、數(shù)量上討價還價。洽商問題處理不好,會給甲方的管理帶來很大的被動性。

       兵法云:知己知彼,百戰(zhàn)不殆。在充分了解各家利益著眼點的基礎上,諸位便可找出規(guī)律,制定行之有效的協(xié)調(diào)原則。以下鄙人略談幾點協(xié)調(diào)管理經(jīng)驗:

       1、質(zhì)量管理中,必須以監(jiān)理為龍頭,實行監(jiān)理問責制,即甲方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題馬上通知并追蹤監(jiān)理,由監(jiān)理再對施工單位問題做出處理。這么做是因為甲方對質(zhì)量和進度往往同時具備需求,而這兩方面在某些時候可能是一對矛盾點??偘匠3眉追綄|(zhì)量問題投鼠忌器的雙向心理迫使甲方做出某種讓步。而監(jiān)理在質(zhì)量管控中具備一定單向性,而且具有資料簽字權,管理效果往往會更好些。所以甲方必須高度重視監(jiān)理的質(zhì)量檢查工作,而對質(zhì)量問題麻木不仁,不聞不問的監(jiān)理工程師應立即更換,加大質(zhì)量管理力度。

       2、在工程初期,應把質(zhì)量放在首位,進度放在第二位。這是因為,在工程初期,即結構施工階段,多為總包一家單位施工,其整體協(xié)調(diào)性、進度計劃性較強。且無其他甲直分包參與施工,出現(xiàn)工期延誤總包亦無法推卸責任。再者,只有工程初期加大質(zhì)量管理力度,形成良好質(zhì)量意識習慣,在工程后期,才可能不因為搶工使質(zhì)量管理失控。

       3、在工程后期,甲方應更加關注工程進度。因為在這個階段,甲直分包開始增加。我們前面說過,總包和甲方都關注進度,但著眼點不同。與甲方相比,總包更關注于自己承攬工程的那一塊。在施工中,總包方可能會因為自身的原因造成進度延誤。為避免承擔延期后果,有的總包單位,會利用自己掌握的資源優(yōu)勢,故意減緩甲直分包的工程進度,用以轉(zhuǎn)嫁責任。對這一點,甲方必須加強重視,因為這會使工期進一步延誤,造成惡性循環(huán)。

       4、在工程后期,由于搶工期的需要,甲方會在許多方面對總包退讓妥協(xié)。而且在這個階段,建設方高層往往會參與到工程的直接指揮管理之中。這就使現(xiàn)場甲方管理人員與監(jiān)理威信發(fā)生弱化,出現(xiàn)總包一枝獨大的現(xiàn)象,造成管理上的困難。對此,必須引起建設方管理層的高度注意。

       因為,平衡是永恒的主題。

       一、對于開發(fā)商來言,還有一點也應該是現(xiàn)場管理人員考核的重要指標。業(yè)主收房驗房的零投訴率。

       做工程的都知道,要想一點問題都沒有就收房那是一件很難的事情,我剛剛結束的項目零投訴率在70%以上,有幾點是我個人的心得。

       1、戶內(nèi)房間的墻面、頂棚進行批刮膩子,當然要是考慮成本的話,這點很難做到,但是效果卻非常的明顯。(成本估計一個建面要   元左右,費用很高)

       2.在業(yè)主收房前,甲方代表一定要戶戶驗收,每個房間都要仔細檢查,這是一項很基本的工作,別想著能交到物業(yè)公司即可?,F(xiàn)在的物業(yè)公司在向業(yè)主交房時,說白了只是一個記錄的工作,有了問題還是要向開發(fā)公司轉(zhuǎn)移。

       3.業(yè)主在收房階段最好是由開發(fā)公司項目部甲方代表組織各參建單位交房維修小組,在業(yè)主驗房時開發(fā)公司甲方代表陪同驗房,并且在驗房階段如果出現(xiàn)一點點的小問題,應及時通知各參建單位交房維修小組,如果能驗房當場場維修的就當場維修(比如鋁合金門窗、進戶門)

       作為甲方代表,質(zhì)量和安全問題直接問責監(jiān)理一點也沒錯,但如果監(jiān)理夠賊的話接你的話茬直接拿規(guī)范頂死施工方(不按規(guī)范整改就停工)。然后會跟施工方賣個乖,板磚就會在墻角等著你。

       怎么辦?

       1,你若同意停工你老板就會停你的工(監(jiān)理和施工方不會不知道除惡務盡)。

       2,傻一點的甲方會強行命令監(jiān)理讓路,但是帶來的后果是自己變成監(jiān)理變成替罪羊(我監(jiān)理可是要求嚴格的,是你不支持我工作)。

       3,賊一點的甲方會后退一步,由監(jiān)理負責工期延誤的責任,但帶來的問題是監(jiān)理必然會要求給予資金控制權來確保工期(搞得權力更大了)

       4,感覺目前最好的辦法還是先讓施工方拉監(jiān)理下水,等他爬不上岸后再痛打落水狗!


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